湖南投资(000548.CN)

湖南投资2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-28 17:06    来源:同花顺

湖南投资(000548)(000548)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述2020年上半年,面对突如其来的新冠肺炎疫情,公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚决贯彻落实全市“大干一百天、实现双过半”竞赛活动,把稳收入作为企业生存和发展的最高经营法则,科学应对、有效施策,努力把疫情影响降到最低,全面实现复工复产,生产经营稳中向好。1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环增的变化情况2020年上半年,中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策落实城市主体责任,落实稳地价稳房价稳预期目标。央行三度降准,释放长期资金约1.75万亿元,贷款基础利率两度下调,5年期以上贷款基础利率累计降幅达15个基点,房贷利率趋势性下移,5、6两月迭创2018年以来新低。地方在土地出让及房地产交易环节为市场、企业减压,土地出让政策涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限;房地产交易政策涉及放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整。市场表现方面,受疫情冲击,短期销售回落明显,3月以来持续修复,长三角率先回暖,城市韧性强。上半年,一线城市新建住宅价格累计涨幅扩大,二、三、四线城市价格上半年累计涨幅收窄。2020年上半年,长沙楼市在“房住不炒”的基调下,继续保持着“最严调控”政策,在新冠肺炎疫情的影响下,长沙的开发商和购房者都有理性调整,随着土地限价记录被刷新、长沙地铁3号和5号线的开通、多个楼盘开盘,长沙房地产市场整体在平稳中健康前行。2020年上半年,长沙楼市相继出台以下相关政策:1月15日,出台《关于调整住房公积金业务政策的通知》,调整住房公积金有关业务,已注销的房产其中一套不论面积大小不计入家庭住房套数;外国人凭借永久居留身份证可以在我市缴纳住房公积金。3月10日,湖南住房和城乡建设厅下发《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》(以下简称“湘九条”),“湘九条”从加强商品房预售许可监管、顺延工期及资质、资格有效期、住房公积金阶段性扶持等九方面,有序推动企业和项目开复工,执行期限为公布之日起至疫情解除之日。5月28日,出台《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》(以下简称“新办法”),新办法全面梳理了自2017年以来长沙市住房公积金管委会调整的贷款政策,进一步完善文件条款表述。新办法明确,增加配偶作为共同借款人,承担偿还贷款的连带责任。同时,支持已婚缴存职工首套房及二套改善型住房贷款。新办法于2020年7月1日正式施行。2020年上半年,这些因素影响长沙楼市。5月,长沙市住建局局属单位长沙市房屋交易管理中心、长沙市住房和城乡建设信息中心完成了长沙市新建商品房网签系统优化升级,实现了房屋交易合同“掌上签约”。5月18日起,“掌上签约”将在长沙市内五区所有房地产开发项目推广应用,并将逐步覆盖望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市。5月,长沙县开始试行《长沙县新建商品房“交房即交证”改革工作方案》。据悉,自该方案公布之日起,通过招拍挂等方式取得国有建设用地使用权的新建房地产项目纳入“交房即交证”范围。6月30日,长沙县8宗地成功出让,其中,两宗居住用地将试行“交房即交证”新政。“交房即交证”解决了住权与产权脱节的矛盾,也缩短房产入市的周期,业主的资产使用更灵活。在长沙城区“交房即交证”落地实施后,长沙县也终于解锁了“交房即交证”的技能。6月28日,长沙地铁3、5号线“开门迎客”。长沙地铁3号线、5号线一期工程,是纵横星城东西南北的两条地下交通大动脉,和已经通车运营的长沙地铁1、2、4号线共同构建了长沙市轨道交通“米”字型骨架、双“十”字拓展线网,两条地铁均经过星沙,将大大地加强星沙片区与长沙主城区的联系。2、公司房地产业务的主要经营模式、经营项目业态等分析(1)公司房地产开发业务主要经营模式为以自主开发、销售为主。(2)经营项目业态:公司房地产开发业务板块主要集中于商业地产和住宅地产的开发与经营、自持物业租赁及服务,经过多年发展,已形成包含写字楼、精品公寓、高档住宅等多业态的综合经营业态。(3)主要项目所在城市的房地产销售情况:公司房地产开发业务主要经营区域为长沙市。据长沙市住建局提供的数据显示:长沙市新建商品住房交易今年2月下跌幅度达50%,3月开始逐步恢复;随着国内疫情防控形势好转,二季度市场逐渐回暖,5月、6月恢复到去年同期水平。与2019年上半年相比,长沙房地产市场克服了疫情影响,总体保持稳定。根据中国指数研究院发布的2020年6月“百城价格指数”显示,长沙新建住宅均价8716元/平方米,环比上涨0.25%。2020年上半年,长沙内六区商住用地供应139万方,同比增加5%;成交192万方,同比增加76%;楼面价4090元/平,同比上涨10%。在商品住宅方面,2020年上半年长沙供应商品住宅430万方,同比下跌15%;成交438万方,同比持平;成交均价11405元/平,同比上涨7%。据克尔瑞湖南研究表明,2020年长沙市上半年供求下跌,整体成交低于去年同期。九区县商品房成交841亿元,同比下跌10%,成交面积849万方,同比下跌16%。随着二季度回暖,新项目入市意向积极,上半年首开项目达41个,占总开盘次数21%。2020年上半年,长沙九区县占比岳麓区、雨花区以及望城区三大区域成交占比达60%,其中岳麓区占比达29%,整体虽有下降,但成交依然持续向好。浏阳财富新城项目位于长沙-浏阳市,暂未纳入限售区域,且尚在建设期。截至报告期末,该项目商品房累计销售334套,受疫情影响报告期内仅销售商品房1套。该项目于2020年3月28日开始销售II区地下车位,报告期内共计销售车位149个。广荣福第项目位于长沙县榔梨街道,目前该项目正在进行前期筹备工作,尚未开工。(4)上市公司市场地位及竞争优势、面临的主要风险及应对措施:公司房地产开发业务主要通过旗下项目公司进行开发、建设和销售。公司旗下现拥有中意房产、现代置业、浏河公司、湖南广荣等房地产开发公司,先后成功开发五合垸、汇富中心、中意花苑、梦泽园、江岸景苑等房地产项目,均取得了良好业绩,通过多年深耕本土市场,积淀了一定的品牌影响力。当前已进入工程扫尾阶段的浏阳财富新城项目为浏阳市地标性建筑,项目先后获得改革开放40年暨浏阳市住房制度改革二十年突出贡献奖、浏阳最佳楼盘创新奖、浏阳最佳销售业绩奖。中国指数研究院认为,稳房价、稳地价、稳预期的楼市调控目标依旧不变,各地方政府将在秉持“房住不炒”的原则下,继续灵活因城施策,以保障房地产市场平稳健康发展。当前海外疫情形势依然严峻复杂,全年世界经济下滑不可避免。国内环境方面,经济增速有望逐季向好,但全年依旧承压,金融环境将继续宽松。预计未来,政策将保持平稳,坚持房住不炒,市场恢复态势将延续,而疫情仍是导致市场不确定性的主要因素。面对复杂多变的市场环境,公司将一方面加快竣工项目的资金回笼和竣工结算;一方面积极推进房地产项目建设,重点抓好广荣福第项目的开发建设。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,认真贯彻落实中央、省市委经济工作会议精神,坚持稳中求进总基调,贯彻新发展理念,实施“六字发展战略”,贯彻“三十字经营方针”,不忘初心、牢记使命,务实稳健、创新图强,确保发展增速,推动管理增效,实现队伍增质,谱写湖南投资集团高质量发展新篇章,为助力长沙高质量发展做出新贡献!2020年经营计划——(1)优化顶层设计。切实提高政治站位,增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,全力建设维护核心、坚守初心、聚焦中心、凝聚人心的“四心工程”,全力打造廉洁国企、安全国企、法治国企、实力国企“四个国企”。(2)优化队伍建设。切实强化组织保障,认真贯彻落实习近平总书记在全国国有企业党的建设工作会议上的讲话精神,切实加强领导班子建设和干部队伍建设,打造有学习力、执行力、自律力和使命感的管理团队。(3)优化发展思路。充分发挥上市公司平台优势,努力在资本市场有所作为,稳步提升市值,实现转型创新发展、高质量发展、稳定可持续发展。(4)优化产业结构。高速运营板块管理要更加精细,酒店经营板块定位要更加精准,房地产开发板块收入要更加稳定,现代物业管理板块要更加智能。(5)优化融资思路,确保项目建设资金需求。(6)优化治理体系,推动治理体系和治理能力现代化。(7)充分发挥群团组织作用,不断推进企业文化建设,激发干事创业激情。2020年下半年,要凝聚共识、汇聚力量,为下半年工作找方法、找思路、找举措,化压力为动力,保持思想不松、目标不变、力度不减,坚持以目标聚焦目光,以目标砥砺奋进,着力实现年度计划目标,加强项目营销工作,加快项目资金回笼。 二、公司面临的风险和应对措施 1、宏观经济环境风险 2020年上半年,新冠肺炎疫情对我国经济发展和世界政经格局造成重大冲击。一季度国内生产总值下滑,消费、投资增速出现大幅下跌。随着我国对疫情的有效防控,二季度实现大部分复工复产,消费、投资、工业企业利润等的降幅均出现不同程度收窄,经济呈修复企稳态势。同时,受全球疫情蔓延的冲击,疫情不仅对我国对外贸易增速造成影响,也导致全球产业链和供应链重新调整及贸易保护主义叠加,进一步加剧了经济下行压力。7月16日,国新办举行新闻发布会介绍2020年上半年国民经济运行情况。初步核算,上半年国内生产总值456,614亿元,按可比价格计算,同比下降1.6%。分季度看,一季度同比下降6.8%,二季度增长3.2%。7月16日,全国政协举行2020年第二季度宏观经济形势分析座谈会,会议认为,今年上半年以来,疫情冲击和世界经济衰退对我国经济带来前所未有的影响,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,全国上下共同努力,有效控制疫情,不失时机推动复工复产,近来经济呈现恢复性增长势头,表现出逐步回稳态势,充分展现出中国经济强大韧性和巨大回旋余地。同时,国际环境不确定性仍在增加,形势仍然严峻,国内经济面临的困难挑战仍十分突出,经济运行面临较大压力。疫情对世界各国的经济冲击远超2008年金融危机时期,国际货币基金组织、世界银行、经济合作与发展组织预测2020年世界同比降幅在5%以上。2020年两会政策工作报告明确,实施扩大内需战略,失去经济发展方式加快转变。国际货币基金组织、世界银行预测2020年我国经济增长1.0%。 解决措施:一是继续做好常态化疫情防控;二是坚定发展信心,充分发挥董事会战略委员会作用,从战略层面科学把握形势,统筹资金规划与税收筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与人才建设,精心布局谋篇,认真贯彻落实中央、省市委经济工作会议精神,坚持稳中求进总基调,贯彻新发展理念,实施“六字发展战略”,贯彻“三十字经营方针”,化压力为动力,推动公司高质量发展、转型创新发展。 2、行业风险 A.路桥行业—— 自2015年1月份起,城市路桥通行费年票制收费方式取消以及城市路桥通行费征收暂停,对公司桥梁经营收入带来较大影响。国家收费公路制度改革,货车由计重收费变为按轴型收费,同时按实际路径收费、取消最低收费5元的限制,ETC客户95折优惠,均对通行费收入产生影响。自由流及改扩建施工完成,各站交通开放,以及即将通车的长益复线和已开工的江干高速将形成10条高速连绕城的辐射网,使路段通行能力提高。今年五一期间,长沙市车展六天时间销售车辆2.391万台,长沙车辆保有量继续增长。随着车流量的增多,路桥养护的规模和费用也相应增加,将使公司路桥运营成本增加。根据《交通运输部关于新冠肺炎疫情防控期间免收收费公路车辆通行费的通知》,2020年2月17日至5月5日免收高速公路车辆通行费79天,对公司全年通行费收入造成较大影响。 解决措施:一是继续积极跟进浏阳河大桥暂停收费的后续处理事宜,争取政府相关部门支持,做好收费补偿谈判工作,最大限度维护公司权益;二是加大宣传引流力度,加强收费管理,提升服务水平,提高识别率、实征率,确保通行费收入应收尽收、颗粒归仓;三是及时做好资金规划,科学做好税收筹划,用好用活用足现有优惠政策,努力降低疫情对收入和利润的冲击;四是认真组织路桥管养和维护,提高通行效率。 B.酒店行业—— 疫情突发,旅游行业全产业链告急,营收骤降。中国旅游研究院经过研究测算,预计2020年全年,国内旅游人次将负增长15.5%,全年同比减少9.32亿人次;国内旅游收入负增长20.6%,全年减收1.18万亿元。根据预测,到2020年底,预计全国游客人数下降至50.74亿人次,全国旅游收入降至4.55万亿元。 按照党中央、国务院统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展的决策部署,结合当前疫情防控总体形势,为扎实做好“六稳”工作,全面落实“六保”任务,推进旅游企业扩大复工复业,文化和旅游部办公厅发布关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知,通知显示,恢复跨省(区、市)团队旅游,出入境旅游业务暂不恢复。据中国旅游研究院院长戴斌表示:如果疫情防控不出现大的反复,相信到“十一”整个市场就可能会恢复到去年同期的水平了。今年的端午节和五一节两个假期已经恢复到了53.5%的水平。据湖南省文旅厅发布的消息:“五一”小长假,根据各市州情况综合测算,全省累计接待各类游客1972.93万人次,同口径比下降32.04%,累计实现旅游收入140.99亿元,同口径比下降31.63%。全省累计接待各类游客恢复到去年同期游客量的67.9%,累计实现旅游收入恢复到去年同期旅游收入的68.4%,短途旅游成为主流。据长沙市文化旅游广电局统计数据显示:今年端午假期,长沙市共接待游客262.30万人次,恢复到去年同期的85.97%;实现旅游收入23.39亿元,恢复到去年同期的84.38%。相比清明假期,全市游客接待人数增长2.6倍,旅游收入增长2倍。长沙市会展部门周密筹备,成功举办疫情后国内首次会展长沙车展,目前长沙已经举办中部建博会、长沙国际工程机械后市场交易大会、长沙孕婴童博览会等近20个大中型展会,下半年还有近40个大中型展会在紧锣密鼓筹备之中。据专家测算,国际上展览业的产业带动系数大约为1:9,即展览场馆的收入如果是1,相关的产业收入则为9。长沙市会展业满血复活,将带动酒店、餐饮、文旅等消费。 此外,国际五星级酒店朗豪酒店等高端酒店预计在本年度开业,长沙的中高端酒店市场行业竞争也将愈演愈烈。 解决措施:一是严格按照要求切实做好疫情防控工作,切实保障客户和员工生命安全和身体健康;二是认真贯彻落实“强营销”的经营方针,灵活调整经营思路和营销策略,细分市场做好差异化营销,积极应对市场需求变化;三是进一步提升服务质量与服务水平,增强“君逸”品牌美誉度,充实品牌内涵;四是积极与各职能部门对接,用好用活各项优惠政策。 C.房地产行业—— 2020年初,各行各业经历了一轮“抗疫”大考,从中央到地方积极应对,自5月开始,楼市明显回暖。目前,中央仍坚持“房住不炒”定位不变,地方政府因城施策更加灵活,但仍坚守“限购”“限贷”底线;与此同时,新型城镇化和区域发展战略推进力度正在加大。国家统计局有关数据显示:1-6月份,全国房地产开发投资62,780亿元,同比增长1.9%,今年首次实现正增长,其中住宅投资46,350亿元,增长2.6%,增速比1-5月份提高2.6个百分点。1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积792,721万平方米,同比增长2.6%,增速比1-5月份提高0.3个百分点。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示:1-6月湖南产业投资长沙市居省内首位,1-6月产业用地出让面积居全省第一。2020年上半年,湖南房地产开发投资1,992.39亿元,居全国第12位,增速5.8%。 长沙楼市经历春节和疫情的短暂休眠,3-4月复工之后快速回暖,4月住宅市场供需均迎来强力反弹,供应成交大幅上升,5月部分房企开始冲击年中业绩,供求稍有涨幅,多个纯新项目上市,购房者逐渐趋于理性,长沙楼市也凸显出“稳”的态势。 在稳房价、稳地价、稳预期的楼市调控目标依旧不变和在秉持“房住不炒”的原则下的前提下,将继续灵活因城施策,以保障房地产市场平稳健康发展。预计未来,市场恢复态势将延续,而疫情仍是导致市场不确定性的主要因素。市场预测,2020年在“维持房地产市场平稳运行”的前提下,长沙出台楼市支持性政策的可能性较大。严苛的楼市限制措施有望适时适度放松,人才引进与产业培育相结合的刺激性措施也有望出台。在长沙土地市场整体低迷的当下,政府后续或将推出一些优质地块,以激发市场信心,同时存在放松土地交易限制条件的可能性。预计随着疫后市场经济复苏,住宅市场成交回暖,下半年出清周期或将出现下降趋势。随着长沙地铁3、5号线的开通运营,基建的进一步完善,以及涉宅用地的住宅销售限价持续攀高,长期来看,随着这批高限价住宅的开盘,未来房价或将继续保持稳中有升的趋势。 解决措施:一是加强对行业动态的前瞻性研究,密切跟踪新政,用好用活政策;二是加快竣工项目的资金回笼;三是稳步推进广荣福第项目建设,为公司进一步做大做强房地产开发板块和现代物业管理板块奠定基础;四是积极跟进城市中心区域和核心地段的房地产项目,进一步壮大公司房地产开发板块。 D.物业服务行业—— 随着房地产业的发展,物业管理也已经在向资产管理发展,特别是收益性物业资产的业主,其核心关注点已与传统的资产业主有所不同。90年代初期住房制度改革后,市场化体制和商品房带动了物业管理需求。如今,中国的物业管理逐步弥补了规范的空缺,力求借助大数据的分析来提升物业管理对于信息的分析和处理能力,做到将科技化与人结合的智慧物业管理,同时也更加注重绿色环保。未来,物业开发商和业主租户对软性服务的要求也将越来越精细,物业服务行业的发展趋势是拓展专业深度和服务外延,最终帮助客户实现物业资产的保值增值目标。 物业服务行业随着市场环境变化呈现出以下特点:平台型发展,行业价值进一步显现。 物业服务行业较高的市场抗风险能力、稳定的现金流和巨大的市场存量,吸引越来越多的投资目光,正在逐步摆脱以往低端、低效的形象,行业价值的社会认可度不断提高;复合型成长,行业成熟度进一步提升。通过不动产管理、社区生活服务与传统物业服务业务的深度整合,物业管理企业极大地拓展了业务领域和利润来源。伴随着资本市场对行业的持续注入,以及物业管理企业的转型发展,物业服务行业的业务和收入结构正在发生深刻的变化;集中度提高,企业竞争力进一步分化。业主对住宅物业服务费价格市场化调节的接受度正在提升,特别是由规模企业或品牌企业提供服务的项目,其中原因除了规模企业的议价能力以外,更能体现的是消费者对于服务品质的追求和认可。 未来物业服务行业发展将面临以下新挑战:民生保障与市场配置、规模扩张与品牌维护、领域拓展与盈利能力、多种经营与专业服务。 解决措施:一是坚持将优质物业作为物业服务的核心竞争力,坚持以人民为中心的发展理念,提高物业服务的“温度”,增强客户获得感和安全感;二是致力于建设智慧化物业服务模式,更加关注数字时代的商业模式创新,推动物业服务与现代科技深度融合,实现管理更高效、体验更友好、前景更广阔;三是立足公司自主开发项目,内强管理,外强服务,进一步稳固自有物业服务品牌的行业竞争地位。疫情期间,统一业权、拥有专业物管服务团队的楼宇展现了一定市场优势,公司旗下的湖南广欣物业,将充分立足业权统一的湖南投资大厦自持物业,持续巩固自有物业品牌内涵,更加重视客户关系维护,通过升级服务及增添人文关怀来增加关系粘性,做好客户维护与拓展,并依托承接的浏阳财富新城项目物业管理,积极拓展品牌外延,进一步增强品牌优势。 三、核心竞争力分析 1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标,调整完善了企业文化体系,提出了“拓主业、重人才、稳收入、控支出、降成本、压费用、严管理、保安全、强营销、增利润”的三十字经营方针,提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略,加快转型发展的战略部署。 2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经营班子为主体架构的法人治理结构,全面制定了各层次的议事规则。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会,促进董事会科学、高效决策。公司总部设立了14个职能部门,各职能部门之间职责明确、相互协作,且内部控制制度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。 4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系,“三重一大”事项坚持按集体决策办事,坚持按规范程序办事,坚持依法依规办事,坚持公开透明办事。健全招标采购管理办法,派驻子分公司纪检监察专员,做到重大决策部署到哪里,监督检查就跟进到哪里。 创建节约型公司,三公经费等非生产性成本费用明显下降。压实安全生产主体责任,确保公司的稳定持续发展。 5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优化、管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升,公司的企业信用及社会形象也逐年提升,被银行确定为优质客户,保证了公司未来快速发展的资金需求。